Правильный выбор земельного участка под строительство дома. Как выбрать правильный земельный участок под строительство дома? Какой участок купить для строительства дома

Загородный строительный бум в нашей стране продолжается уже не одно десятилетие, однако, как показывает практика, многие застройщики так и не научились не только рассчитывать стоимость строительства и определять технологические особенности будущей застройки, но и правильно выбирать участок. Ну ладно, если имеются лишние деньги, то цена «перетяжелённого» дома и количество всяких архитектурных решений не играет существенной роли. А вот если участок окажется плохой, то каким бы хорошим не был построенный дом, те или иные неудобства очень сильно будут отравлять существование его жильцов, а то и вообще поставят возможность строительства под сомнение. Впрочем, проблема эта касается больше не совсем состоятельных застройщиков, которых у нас в стране подавляющее большинство. Поэтому им необходимо знать хотя бы главные правила выбор подходящего участка независимо от типа дома и режима проживания в нем – только летом, как дачники, или круглый год, как постоянные обитатели.

Как правило, основную (хотя и не решающую) роль в выборе участка под строительство играет его стоимость. Если брать стандартный участок, а не какой-либо «кусок ландшафта», обладающий несомненными природными достоинствами, которые в первую очередь ценят элитные застройщики (лес, река и прочее подобное), то цена участка уменьшается соответственно удаленности его от крупного города. Также на стоимость влияет и удаление от всяких важных коммуникаций – шоссе, автобусной остановки, школы, да и вообще от каких-либо средоточий цивилизации. Конечно, можно построить дом, который будет снабжаться водой из колодца или скважины, отапливаться автономными системами, есть даже такие жители отдаленных мест, которые электричеством обеспечиваются с помощью генераторов, благо сегодня они продаются в достаточном ассортименте и имеют приемлемую цену. Однако наличие более-менее проходимой дороги обязательно при любых предпочтениях. Если же своего собственного автомобиля не имеется, то в пределах досягаемости должна быть автобусная остановка или станция электрички. Более важно, чтобы недалеко был магазин или аптека. А для детей нужен детский садик и школа. Так что приближенность к коммуникациям и хотя бы минимальным элементам поселковой инфраструктуры все же необходима.

Не менее важно также правильно выбрать размер участка. Часто будущие домовладельцы покупают сильно маленький участок, полагая, что сумеют вместить на нем все, что нужно. Но во время строительства оказывается, что на него не вмещается не только приусадебное хозяйство, но и сам дом. Именно поэтому сначала следует разработать план в полном соответствии с проектом дома , а только затем определяться с необходимой величиной участка. А бывает совсем наоборот – покупают слишком большой участок, а по завершении строительства остаются чересчур большие пустующие площади, на обустройство которых нет ни средств, ни сил, да и желания тоже. Таким образом оказывается, что много денег потрачено впустую. Конечно, пустующие площади в будущем могут пригодиться, но также могут и не пригодиться, а платить за них налог надо будет регулярно.

Следующим пунктом выбора подходящего участка будет выяснение того, можно ли вообще на этом участке что-то строить? Очень часто попадаются такие участки, целевое назначение которых в юридических документах определено как участок, на котором разрешено только ведение садоводства. Продавцы обычно уверяют, что целевое назначение таких участков можно изменить, однако это только полуправда. Вся эта юридическая тягомотина с переоформлением займет столько времени и на нее будет потрачено столько сил и финансовых средств, что в итоге сама земля окажется дешевле, чем вся эта бумажная волокита. Поэтому перед тем, как заинтересоваться участком и всерьёз приступать к его исследованию, следует обязательно ознакомиться с его целевым назначением.

Итак, участок выбран, его юридический статус определен, размеры налогов и прочих сопутствующих платежей выяснены, можно рассмотреть все его достоинства и недостатки поближе. Если рядом живут люди, значит, они будут вашими соседями. А соседи бывают разные, в том числе и вредные. Не следует расспрашивать о соседях у продавца – правды не добьетесь. Лучше самому нанести к ним визиты и посмотреть, что за люди окружают участок и ваше будущее жилище. При случае, можно о них расспросить в других местах, например, в магазине или на почте – если поселок маленький, то все друг о друге знают практически всё, и часто могут рассказать о соседях много такого, что существенно может повлиять на решение купить именно этот участок.

Далее надо изучить физические особенности участка. Не стоит присматривать участок, расположенный в низине или на вершине холма. Если участок в низине, то вся вода во время дождя будет стекать прямо к дому. Хуже, если дом на пологом берегу реки или другого водоема – наверняка его может затопить паводком. В любом случае нужно провести грунтово-гидрологические исследования, и хотя это влетит в копеечку, но зато потом на этом участке можно будет спокойно строить дом и затем спокойно в нем жить. Если же раскошеливаться на специалистов нет желания, то некоторый комплекс таких исследований можно произвести самостоятельно. Как известно, самый высокий уровень грунтовых вод – весной, когда стаял весь снег, и прошли первые весенние дожди. Поэтому именно весной следует заниматься подбором подходящего участка, именно в это время года будет видно, насколько сильно обводнен земельный участок. И еще одно важное наблюдение – если на участке растут и цветут влаголюбивые растения даже жарким летом, то это прямое указание на то, что вода где-то рядом. Также косвенным сигналом нехорошей гидрологической обстановки может служить остановленное неподалеку строительство – причины, конечно, могут быть разные, но все же лучше проверить все наверняка. Может случиться так, что дом не достроили именно из-за высоких грунтовых вод. А если недостроенный дом стоит на холме, то вполне вероятно, что грунт песчаный, неустойчивый, и дом просто грозит сползти в низину. Но даже если грунт в верхней точке рельефа нормальный, неприятности все равно могут появиться - в ветреную погоду зданию будет очень сильно доставаться от ветра. Зимой на дом ветром будет наносить много снега, и он просто утонет в сугробах, оказавшись на пути метелей.

Также немаловажной причиной отказа от приобретения участка может оказаться такой фактор, как наличие неподалеку от него каких-либо предприятий, а особенно – животноводческих ферм. Конечно, сегодня сельское хозяйство у нас не на высоте, и многие предприятия не работают. Но не исключено, что именно те заброшенные предприятия или фермы, которые расположены рядом с вашим участком, все же заработают. Тогда начнутся для вас очень существенные неудобства – грохот техники, всякие неприятные запахи и прочие подобные радости. А особенно если мимо вашего участка проходит дорога с этого предприятия, особенно грунтовая, то приготовьтесь к беде – летом пыль столбом, весной и осенью, в слякоть, сельский автотранспорт очень быстро превратит ее в болото и грязь будет по всей округе, в том числе и у вас во дворе.

Есть еще множество более мелких правил выбора подходящего участка, и часто на них просто не обращают внимания, так как предположить не могут, что эти пункты могут иметь какое-либо существенное влияние на обитателей нового дома впоследствии. Например, если вы выбрали угловой участок, то приготовьтесь к тому, что вам нужно будет потратиться на боковую часть забора или ограждения. Также не следует строить новый дом рядом со старожилами, которые проживают в старых и неблагоустроенных домах. Такие соседи – очень плохие соседи, и любви от них владельцу новостройки в большинстве случаев не дождаться. И еще немаловажно: даже если вы собираетесь прожить в доме всю свою оставшуюся жизнь, вы не можете наперед знать, как сложатся ваши жизненные обстоятельства. Может случиться так, что дом придется через некоторое время продать, поэтому никогда не стройте дом на пустыре или вообще на значительном удалении от других новостроек, такой дом будет труднее продать, да и цена на него не будет соответствовать вашим даже самым заниженным ожиданиям.

В общем, выбор хорошего, то есть подходящего хотя бы для основной части ваших требований участка – это целая наука, и подойти к этой науке следует со всей ответственностью. В этом вопросе никогда не следует полагаться исключительно на свои собственные суждения и представления, тут обязательно нужна помощь специалистов. Да, такая помощь может стоить денег, но в этом деле скупиться не стоит, иначе эта скупость может обернуться большими неприятностями в будущем. Кроме того, очень ценную информацию могут предоставить и будущие соседи – надо только не полениться и завязать с ними хотя бы шапочные знакомства. В результате всех этих изысканий могут открыться такие немаловажные факты, о которых не подумали бы даже опытные специалисты, потому что опыт опытом, а всяких сугубо индивидуальных обстоятельств и условий может быть так много, что их не охватит даже самый богатый опыт самого искушенного специалиста. Удачи вам в это нелегком деле!

Конечно, кто бы из нас не хотел жить в центре, желательно зеленой зоне, да еще и в собственном доме. Торговые центры под рукой, медицинские центры на выбор, образовательные и культурно-досуговые учреждения тоже рядом. Да и воздух хороший, не то что вблизи городских автомагистралей, где вечные пробки и заторы.

Но связь между просто землей и землей, предназначенной для индивидуального жилого строительства, гораздо сложнее - существуют десятки факторов, которые влияют на стоимость земельного участка помимо его расположения. В среднем по России цена на земельный участок в черте города 5 млн. за 10 соток, тогда как те же 10 соток в пригороде будут стоить уже 500 тысяч рублей, то есть в 10 раз меньше. Именно цена становиться решающим фактором, когда встает вопрос покупки земли в городе или пригороде.

Если есть деньги, то не экономьте на покупке земельного участка, т.к. рыночная стоимость жилья определяется только уровнем жизни вокруг него. Другими словами, чем богаче соседи - тем дороже ваш земельный участок.

«Ломов. Если вы изволите припомнить, мои Воловьи Лужки граничат с вашим березняком.
Ломов. Нет, вы ошибаетесь, уважаемая Наталья Степановна, - они мои.
Наталья Степановна. Опомнитесь, Иван Васильевич! Давно ли они стали вашими?
Ломов. Как давно? Насколько я себя помню, они всегда были нашими.
Наталья Степановна. Ну, это, положим, извините!
Ломов. Я вам бумаги покажу!
(А. П. Чехов «Предложение»)

С Чеховских времен мало что изменилось: дача остается дачей. И вопрос не только в деньгах - вопрос в культуре бытия. Хотя, если сравнивать цены в коттеджных поселках под ИЖС с ценами в СНТ, то земля в некоммерческих садовых товариществах будет в 2-5 раз дешевле.

Земля под ИЖС дороже, но вы получаете:

• возможность распоряжаться своим участком без коллективного участия председателя и других садоводов;
• четкие и правильно отмежеванные границы участка (не будет спора с соседями);
• возможность получить готовую развитую инфраструктуру (газ, вода, канализация, охрана, интернет);
• возможность прописаться и получать социальные услуги (медицина, школа, детский сад, пожарные, МЧС и т. д.).

Если для строительства дома вы купили дачный участок, то будьте готовы, что для полноценной жизни придется дополнительно потратиться на подъездные пути и инженерные сети, а такие вложения могут легко сравнять стоимость участка под ИЖС с участком в СНТ. К тому же придется вступить в члены садового общества и выполнять порой не самые разумные решения других дачников.

На мой взгляд, экология - второй по важности (после цены) фактор. На чистоту воздуха и отсутствие в нем вредных примесей влияют деятельность промышленных предприятий, близость и загруженность автодорог. Как правило, промзоны сосредоточены в отдельных районах города, но бывают и моногорода, где от заводского смога не скрыться. Что касается автотрасс, то однозначного ответа здесь нет, так как дороги постоянно расширяются и добавляются новые. Для подстраховки лучше обратиться к градостроительному плану территории, на которой вы присмотрели участок.

Наличие или отсутствие леса вблизи загородного участка также влияет на выбор. Всегда хорошо окунуться в прохладу хвойного леса или пройтись по березняку за грибами, собирать на солнечных полянах малину и землянику. Но всего 2-3 таких дерева на вашем участке могут стать настоящей проблемой - вырубка требует документального разрешения (порубочного билета) и гигантских усилий на выкорчевку.

Деревья на участке - это прекрасно, пока дело не дошло до строительства...

Инфраструктура и инженерные сети, стоят на третьем месте в моем мини-рейтинге, а самое важное здесь - электричество.

Электроснабжение

Формально подключение электричества к земельному участку стоит около 600 рублей, но на практике эта сумма может вырасти в 100 и более раз. Связано это с отсутствием возможности или желания местных властей протягивать электросети за счет бюджета. В таком случае установка электроподстанции (трансформатора), покупка и монтаж опор линии электропередач, покупка и натяжение проводов - ложатся на плечи собственников.

Газоснабжение

Вторая по значению инженерная сеть - газ. Стоимость газа в баллонах существенно выше (сейчас 50-литровый баллон стоит около 800 рублей), стоимости газа природного. Только за одну, не самую холодную зиму, отопление дома в 150 кв. м. баллонным газом обойдется в 80 000 рублей, тогда как, за магистральный газ вы заплатите лишь 10 000. Подключение дома к газопроводу, редко обходится дороже 150 000 рублей.

Водоснабжение

Большинство частных застройщиков при выборе земельного участка почему-то забывают про водоснабжение. Бывают случаи, когда только после строительства люди понимают, что вода в скважине, которую они пробурили, чрезвычайно железистая. Содержание железа может в 30 раз превышать норму. Ни для технических нужд, ни для питья такая вода не годится, а фильтрация обойдется в копеечку. Самый действенный способ избежать подобной ситуации - получить информацию о качестве воды у будущих соседей.

Канализация

Может быть центральной, но установка септика на территории участка стоит не дороже 35 000 рублей. Чтобы сэкономить, можно установить один септик на два дома вместе с соседями.

Подъездные пути

Идеальный вариант, когда по улице проходит асфальтная дорога, которую обслуживает муниципалитет. Но и грунтовые подъездные пути - вариант тоже рабочий. Качество такой дороги лучше всего оценивать весной, когда сходит снег.

Возможность подключения электричества, воды, газа, канализации, наличие дорог, школ и магазинов создают условия комфортного существования и вносят плюсовые корректировки при оценке земли. Нужно понимать, что жизнь сильно усложняется, когда в доме отсутствует хотя бы одна из перечисленных коммуникаций.

Ясно, что нельзя строить на болотистой местности, как и нельзя строить, если:

1. грунтовые воды залегают очень близко;
2. очень малая плотность земли (дом может просесть);
3. мало пригодны глинистые грунты.

Значительно удорожает строительство:

• Участок со сложным рельефом - крутым склоном в какую-нибудь сторону или провалом посередине;
• Если недалеко от участка протекает река, особенностью которой является широкий разлив весной (дом может подтоплять).

Участок должен иметь простые формы и равные пропорции: не слишком узкий и не слишком длинный. Сразу отбрасывайте кривые, косые и прочие непригодные для строительства формы. Идеально - это квадратная форма участка с соотношением 1 к 10. То есть, если вы задумали строить дом площадью 150 кв. м, то идеальная площадь земельного участка должна быть не менее 1500 кв. м или 15 соток. Но, по факту, 2-х этажный дом площадью 150 квадратных метров отлично размещается и на 4 сотках.

Учтите, что форма и площадь участка станут ключевым фактором при проектировании и строительстве дома.

От себя рекомендую обратить внимание на проекты одноэтажных домов. Жить в одноэтажном доме удобно, а рыночная стоимость кв. метра будет на 20-30% выше, чем у двух- и тем более трех- этажного индивидуального жилого дома.

Плюсы и минусы участка в собственности

Покупая землю в собственность, вы получаете свидетельство (с 2016 года данную функцию заменяет выписка из ЕГРП), гарантию юридической чистоты сделки и душевное спокойствие. Хотя и здесь стопроцентную гарантию вам никто не даст. Известны случаи, когда участки изымались под госпрограммы (строительство автотрассы, протяжка линий электропередач или газификации), и никакие свидетельства на право собственности не помогали.

Однако, на нового собственника ложатся налоговые обязательства: земельный налог для физических лиц (0,3% от кадастровой стоимости в год) и налог с продажи имущества (13% от 70% кадастровой стоимости объекта). В связи с этим, покупка участка в аренде тоже имеет ряд преимуществ.

Попробуйте не платить налоги и вы узнаете кому на самом деле принадлежит ваша собственность - © Дэвид Рокфеллер

Плюсы и минусы участка в аренде

Выводы

1. Уточните в Департаменте имущественных и земельных отношений (ДИЗО) не попадает ли земля под территории водоохранных зон или заповедника, а также в зону отчуждения линий электропередач или газопровода;
2. Узнайте в местной администрации долгосрочный план развития территории;
3. Перед принятием решения обязательно посетите земельный участок вместе со строителями.

Чтобы возвести частный дом для постоянного проживания, необходимо приобрести участок земли. Основные трудности начинаются именно с оформления участка земли под ИЖС. Проверьте, есть ли обременения в отношении участка, все ли документы у продавца в наличии.

Знайте, что после подписания договора купли-продажи или аренды, намного сложнее доказать свою юридическую правоту, если выяснятся проблемные моменты, связанные с земельным наделом.

Чтобы понять суть вопроса, запомните, что речь идет о процессе возведения на конкретном участке земли капитального строения для индивидуального проживания. Учтите, если территория, на которой ведется индивидуальное жилое строительство, относится к землям муниципалитета или поселения, располагается в пределах границ поселения, то после строительства и сдачи в эксплуатацию здания ему присваивается адрес.

Далее, если присвоен адрес помещению, то владелец собственности имеет право прописаться в этом помещении. ИЖС осуществляется чаще всего для возведения помещения по индивидуальным планам застройщика, чтобы учесть все пожелания владельца земельного участка или его семьи.

После осуществления строительства помещения, его регистрации в качестве объекта недвижимости и после регистрации гражданина в этом помещении можно получить разрешение муниципалитета на применение в личных целях всех существующих на территории коммунальных объектов. Сюда могут быть включены системы отопления, канализации, подведенное электричество, канализационная инфраструктура, трубопровод и иные.

На основании данных ГрК РФ изучите нормативные документы, регламентирующие нормы и правила осуществления застройки под ИЖС.

Обязательно учтите, что в возведенном доме после его сдачи в эксплуатацию можно прописать только одну семью. Учтите, что при этом высота всех основных конструкций здания не может быть выше трех этажей.

Особенно внимательно изучите вопрос сбора и проверки документации, чтобы не оказалось так, что участок приобретен или взят в долгосрочную аренду, а строить жилое помещение запрещено.

Способы покупки земельного участка под строительство дома

Учтите, что земельный надел всегда кому-то принадлежит, значит, необходимо понимать, что приобрести его можно следующими способами:

• В случае, когда собственником территории является государство, муниципалитет или поселковая администрация, земельный надел придется покупать через формирование заявки на участки в аукционе с целью приобретения конкретного земельного участка. При этом необходимо соблюсти всю процедуру;
• В случае, когда владельцем земли является гражданин или организация, не являющаяся государственной структурой или представителем государственных органов, то необходимо составить договор купли-продажи.

Учтите, что выбирать земельный надел для ИЖС нужно, тщательно изучив все варианты, выбрав льготные участки земли, территории, которые имеют преимущественные отличия от аналогичных участков земельного массива. Важно заранее изучить особенности грунта, географического положения участка земли.

Как выбрать земельный участок под строительство дома

Чтобы приобрести земельный надел для возведения капитального жилого строительства для индивидуального размещения семьи на постоянной основе, необходимо принимать во внимание следующие особенности:

• Изучите окрестности земельного участка на предмет обнаружения источников вреда для здоровья:
  • Расположение технических объектов обрабатывающей промышленности;
  • Наличие заводов поблизости;
  • Наличие сточных или канализационных коллекторов;
  • Определите уровень радиационного фона на участке земли, возьмите грунт на исследование на предмет выявления вредных веществ;
  • Убедитесь, что участок не попадает в поле действия ЛЭП;
• Старайтесь выбрать участок земли так, чтобы в радиусе 2 – 3 километров от участка располагались леса или водоем;
• Убедитесь, что участок подведен к коммуникациям, существует вероятность подключения земельного надела к водоснабжению, к газовым линиям и к электричеству:
  • Должен быть хотя бы один электрический столб в радиусе 300 метров;
  • Основная труба водопровода должна располагаться не более чем в 200 метрах от участка;
  • А для подведения газа ГРП должен находиться в 100 метрах от участка, не дальше;
• Землю выбирайте ближе к объектам городской или поселковой инфраструктуры, убедитесь, что рядом располагаются:
  • Магазин с продуктами первой необходимости;
  • Аптечный пункт;
  • Магазины с бытовыми и повседневными товарами;
  • Хозяйственные магазины;
  • Школа, если планируете жить постоянно в выбранной местности;
• Изучите род деятельности и особенности проведения досуга соседей, познакомьтесь с ними, чтобы заранее знать, чего ждать от них;
• Изучите качество и основные характеристики грунта на выбранном участке, заранее определите уровень грунтовых вод, особенности ветров в данной местности;
• Выберите участок для приобретения полностью пустой, если есть желание воздвигнуть дом с нуля, можете приобрести землю с объектами незавершенного строительства, затем достроить и ввести в эксплуатацию тот объект, строительство которого начали прежние владельцы.

На что обращать внимание при покупке земельного участка под ИЖС

Основным предметом изучения участка для приобретения является возможность подключения его к коммуникациям и объектам жизнеобеспечения. Если характеристики участка устраивают будущего покупателя, но перспектив подключения водоснабжения, газа или электричества нет, то возводить объект ИЖС на таком участке не имеет смысла.

Если возможность подвести коммуникации есть, то изучите следующие моменты на основании кадастрового паспорта на земельный надел:

• Существуют ли определенные кадастровым инженером границы участка земли;
• Обязательно убедитесь в том, что в паспорт внесены данные о принадлежности территории к землям поселения;
• Найдите данные о ВРЗ в отношении участка, допустимо применять под ИЖС территории, отведенные для ведения подсобного хозяйства или дачного строительства.

Чтобы выбрать земельный участок под ИЖС, изучите примерную стоимость квадратного метра на соседних участках земли. Если продавец выставляет участок по заниженной стоимости, есть повод задуматься и более детально изучить данные по участку.

Если земельный надел, выбранный для покупки под ИЖС, имеет вид разрешенного землепользования для осуществления сельскохозяйственной деятельности, то стоит отказаться от сделки.

Как проверить юридическую чистоту земельного участка под ИЖС

Приобретая земельный надел, можно оказаться в ситуации, когда земля находится в залоге, арестована за долги прежнего владельца, обременена другими обязательствами. Чтобы избежать этого, соберите данные о владельцах земельного надела, посмотрите, как часто проводилась смена владельцев участка земли. Убедитесь, что правоустанавливающие документы на землю у собственника соответствуют законным требованиям.

Чтобы получить ответ на перечисленные выше вопросы, необходимо получить кадастровую выписку. В этом документе с первой страницы внесены данные в отношении участка земли, которые могут стать основными для отказа от сделки.

Например, если есть данные о том, что границы участка фактические не совпадают с границами участка по документам межевания, то это может стать поводом пересмотреть решение о приобретении такого участка.

В таких случаях рекомендовано выбрать участок для покупки с проведенными межевыми работами. Если потенциальный покупатель выбрал участок земли без межевания, но очень хочет его приобрести, то стоит внести сумму залога с условием, что за определенное время будет осуществлен процесс межевания.

Обратите внимание на следующие данные, которые присутствуют в кадастровом паспорте:

• Обременения по проведению газа;
• Расположение участка в природоохранных и водоохранных зонах;
• Сравните путем накладывания изображения формы участка со снимка на графические данные из выписки. Необходимо, чтобы совпадение было максимальное по форме границ.

Приобретая земельный надел у семейной пары, обязательно требуйте с продавца нотариально заверенную копию разрешения второго супруга на продажу земельного участка. Этот документ необходимо хранить всегда.

Учтите, если владелец собственности продает землю, которую приобрел путем наследования или в дар от другого собственника, то разрешение супруга на продажу не требуется.

Еще одним источником информации для потенциального покупателя может стать общедоступная интерактивная кадастровая карта в интернете. Благодаря разнообразным инструментам и удобному интерфейсу каждый может найти интересующие его данные относительно участка земли в любом районе России.

Процедура оформления покупки земельного участка под ИЖС

Земельный надел, как уже упоминалось выше, возможно приобрести путем составления договора купли-продажи с частным владельцем или через проведение аукциона на землю, если владельцем является государство.

Учтите, что в любом случае необходимо соблюдать основные правила осуществления сделки по приобретению земельного участка:

• Потенциальный покупатель должен определиться с конкретным участком, который желает приобрести в собственность;
• При выборе земельного надела для осуществления ИЖС обратите внимание на категорию земельного участка. Чтобы не получить отказ в продаже земли под индивидуальное жилье, необходимо приобретать землю, относящуюся к категории земель поселения;
• Осуществить подготовку и сбор всех необходимых бумаг и документов относительно участка земли: если покупка осуществляется у муниципалитета и у земельного надела еще нет кадастрового паспорта, необходимо его оформить, если нет межевания, то необходимо его осуществить;
• При осуществлении приобретения земли у государства, необходимо подать заявку в администрацию поселения на приобретение конкретного участка земли, затем получить информацию о дате проведения торгов;
• Согласовать все условия договора купли-продажи, определить размер стоимости земельного участка и форму оплаты, установить сроки и порядок оплаты;
• После получения на руки дубликатов проекта договора купли-продажи обе стороны сделки имеют право осуществлять проверку документов в течение тридцати суток, затем договор должен быть подписан или аннулирован;
• После осуществления сделки и передачи денег новый собственник должен зарегистрировать свое право собственности на землю в Росреестре, получить на руки свидетельство на право собственности.

Знайте, что при составлении конкретного договора на приобретение земли могут понадобиться различные документы и выписки из государственных служб, поэтому заранее планируйте время на их получение.

Документы для покупки земли под ИЖС у частного лица

Собственник участка должен представить следующие документы:

• Правоустанавливающую документацию относительно законности приобретения участка земли;
• Документ с официальной оценкой участка экспертом;
• Письменное согласие всех сособственников на продажу доли продавца из состава земель общего пользования, если земля в коллективной собственности;
• Если продавцом выступает несовершеннолетний гражданин, недееспособный или ограниченно дееспособный человек, то необходимо разрешение органов опеки на отчуждение земельного участка;
• При наличии посредники, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность;
• Удостоверение личности гражданина России;
• Код идентификации.

Потенциальный покупатель должен предоставить паспорт и код идентификации.

Для ускорения процесса оформления сделки и подготовки бумаг, заранее подготовьте следующие данные:

• Справку из реестра запретов отчуждения недвижимости;
• Согласие второго супруга на продажу земли, которое должно быть оформлено в письменном виде и иметь подпись нотариуса;
• Справку из реестра отягощений недвижимого имущества для того чтобы подтвердить отсутствие налогового залога или иных обременений. Учтите, что такая справка должна быть у каждого участника сделки со стороны продавца и покупателя земельного участка;
• Выписка из земельного кадастра;
• Оформленный и проверенный договор купли-продажи земельного объекта.

Учтите, что после осуществления сделки на руках у покупателя должны быть следующие бумаги:

• Договор купли-продажи земельного надела;
• Оригинал акта о продаже земли с пометкой об осуществлении отчуждения участка земли;
• Копия выписки из земельного кадастра об отягощениях в отношении участка;
• Проследите, чтобы после завершения сделки нотариус внес изменения в реестр вещных прав.

Документы для покупки земли под ИЖС у государства

Для приобретения земельного надела у представителей государства необходимо подготовить определенный перечень документов:

• Заявление о предварительном согласовании приобретения земли в собственность или в длительную аренду с правом последующего выкупа в собственность;
• Кадастровый паспорт. Представляется этот документ в случае, когда такого типа документы в отношении указанного участка не запрашивались ранее. Если паспорта на участок нет, то его формируют в установленный законом срок после одобрения заявления;
• Заявление на участие в торгах в отношении интересующего участка земли.

К заявке на участие в торгах должны прикладываться следующие бумаги:

• Копия паспорта;
• Копия кадастрового паспорта;
• Если земля приобретается в кредит, то необходимы данные о платежеспособности гражданина.

Приведены лишь основные документы, которые требуются в таких случаях, более детально разбираться с бумагами придется в каждом конкретном случае индивидуально.

Договор купли-продажи земельного участка под ИЖС

Знайте, что количество пунктов и их содержание в договорах покупателя с частным лицом или с представителем муниципалитета одинаково.

Проверьте наличие следующих сведений в тексте договора:

• Вступительная часть договора, в которой указаны реквизиты сторон, контактные данные, данные о документах, являющихся основанием для совершения законной сделки. В этот пункт включены записи о месте и дате составления договора;
• Предмет договора купли-продажи включает сведения о характеристиках участка, об адресе участка, о документах, которые присутствуют у продавца на данный участок. В этом пункте вносится информация о кадастровом номере участка, о его рельефе, особенностях расположения географически;
• Определение стоимости сделки:
  • Определить валюту расчетов;
  • Сформировать цену участка земли на основании рыночной оценки или кадастровой стоимости участка;
  • Определить сумму залога, аванса иного взноса;
  • Установить порядок и сроки осуществления полной выплаты стоимости земельного участка;
  • Установить конечную дату расчетов и передачи полноты прав собственника покупателю;
• Права сторон и их обязанности. В этом пункте обязательно нужно вписать все ограничения, обременения или иные условия использования земли, если такие присутствуют. В этом пункте должны быть вписаны все права сторон, указаны обстоятельства наступления ответственности каждой стороны за ненадлежащее исполнение обязательств;
• Форс-мажорные обстоятельства могут включать события непреодолимой силы, которые явились причиной нарушения пунктов договора не по воле сторон. Обязательно проверьте, чтобы присутствовал подробный порядок разрешения таких ситуаций на случай их возникновения;
• Платежные реквизиты сторон и их данные, включая сведения, переписанные из документов, удостоверяющих личности сторон;
• Приложения и дополнительные изменения к договору. При необходимости можете копировать все документы, включая кадастровый паспорт, документ о межевании, план участка и иные документы и приложить их к основному документу договора. При внесении изменений необходимо указать пункт договора и страницу, где в текст вносятся поправки, дополнения, затем внести измененный текст, изменения должны быть зафиксированы нотариально. Если существуют приложения, то в основном документе необходимо применять ссылки на эти приложения в обязательном порядке.

Регистрация прав собственности на земельный участок после покупки

После приобретения участка земли необходимо поставить его на регистрационный учет в Росреестр. Все документы, требующиеся для проведения регистрации, необходимо нотариально заверить. Предоставлять нужно вместе с заявлением на получение свидетельства о регистрации собственности копии бумаг, а не оригиналы. Договор купли-продажи со всеми заверенными документами передается сотруднику Росреестра или МФЦ.

После подачи и проверки документов сотрудник Росреестра называет дату, когда необходимо приехать и забрать готовое свидетельство о регистрации собственности на земельный участок.

После получения на руки этого документа покупатель официально признается собственником приобретенного земельного надела.

Документы для регистрации прав собственности на земельный участок

Для регистрации своих прав собственника, покупатель должен составить заявление.

Учтите, что с собой необходимо взять следующие бумаги:

• Паспорт каждого участника сделки;
• Договор купли-продажи;
• Свидетельство владельца участка на право распоряжаться этим участком;
• Технический и кадастровый план, кадастровый паспорт, если такой есть в наличии;
• Подтверждение уплаты пошлины;
• Составленный акт приема-передачи объекта недвижимости.

Часто к основным бумагам требуется представить еще несколько типов документов, с которыми ознакомьтесь ниже:

• При наличии у собственника супруга в официальном браке, надо получить от супруга письменное разрешение на сделку;
• Если применяются услуги представителя, то нужно представить его документы, удостоверяющие личность в виде копии, и доверенность с нотариальным заверением;
• Если приобретается участок земли с незавершенными объектами строительства, то нужно получить документы на каждый недостроенный объект. Если на участке размещены готовые строения или иные капитальные объекты, то необходимо получить документы на каждое строение;
• В случае продажи участка в долевой собственности, необходимо получить разрешения всех собственников.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке земельного участка под ИЖС

Чтобы разобраться в вопросах получения налогового вычета при приобретении земельного участка, необходимо понимать, что такую выплату может получить официально работающий гражданин, выплачивающий НДФЛ.

Чтобы получить налоговый вычет, необходимо приобрести землю исключительно для возведения объектов ИЖС, при этом сами объекты должны быть построены, введены в эксплуатацию и зарегистрированы в реестре недвижимости. Допускается оформить вычет по налогам, если строительство дома на участке начато, но не завершено.

В любых других случаях рассчитывать на получение налогового вычета не стоит. Все заявления на получение компенсации внимательно проверяются на соответствие фактическим данным, и принимается решение на выплаты только при полном соответствии с условиями, указанными в НК РФ.

Эксперт на рынке загородной недвижимости Villa66 рекомендует :

Для многих жизнь за городом становится доступной мечтой и это закономерно. Первозданная природа, чистый воздух, лес, тишина и безопасность – далеко не полный список преимуществ жизни в коттеджном поселке. Согласитесь, наблюдать за тем, как наши дети катаются на санках и строят снежные замки в чистом снегу, а летом носятся на велосипеде без городской пыли - одно удовольствие. Чтобы ответить на вопрос «как выбрать земельный участок?», нужно отключить эмоции, взглянуть на задачу с прагматической точки зрения и помнить, что для комфортного и недорого проживания в собственном доме нужно учесть все мелочи!

Первый этап – выбор места

Самое главное – чтобы земельный участок и его расположение вам нравились! Посмотрите участок в разное время суток и разную погоду. Обратите внимание, в какой стороне встает и садится солнце, будут ли деревья мешать или, наоборот, поспособствуют планированию ландшафта. Оцените рельеф: уклон, возвышенности, низинки, побудьте здесь хотя бы полчаса, прочувствуйте атмосферу и это обязательно поможет вам в выборе земельного участка.

Земельный участок

Участки отличаются и по площади, и по рельефу, и по наличию растительности. Так, например, многие выбирают участки с большим количеством деревьев, но в итоге для строительства дома и бани потребуется вырубка. В зависимости от района закон о вырубке деревьев отличается - учтите этот момент.

Ландшафт земельного участка - это субъективное решение. Ровный участок не потребует значительных средств для выравнивания, а участки с уклоном могут дать вам массу интересных решений при разработке ландшафтного дизайна.

Расположение участка в поселке, транспортная доступность, количество соседних домов, техническая возможность подключения к инженерным сетям, удобство заезда-выезда на участок – здесь мелочей не бывает!

Выбор застройщика

С точки зрения практичности, выбор земельного участка начинается не с коттеджного поселка, а с компании - застройщика. Вам может понравиться земельный участок и привлекательная цена, но без качественной инфраструктуры, инженерных коммуникаций жизнь в доме будет неуютной и дорогой!

Застройщик коттеджных поселков должен быть с именем и опытом в строительстве, поэтому выбирайте компанию, у которой уже есть полностью построенные и функционирующие поселки. Чем больше таких проектов, тем безопаснее сделка.

Для строительства небольшого коттеджного поселка в среднем необходим год-два. Если строительство затянулось, значит есть предпосылки к проблемам. Обратите внимание на наличие инфраструктурных объектов и коммуникаций: забор вокруг поселка, качество дорог, охрана с видеонаблюдением, газ, водоснабжение, электричество, интернет - все это уже должно присутствовать на момент выбора и покупки земельного участка. Также посмотрите в интернете отзывы о застройщике.

Разрешительные документы, условия договора, выполненные проекты, отзывы владельцев - это обезопасит ваш выбор, чтобы не нарваться на фирму-однодневку. Помните, количество реализованных проектов и отзывы - главный актив застройщика коттеджных поселков.

Документы на земельный участок

На каждый земельный участок оформляется кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности. Наличие этих документов у продавца обязательно! Также обратите внимание и на категорию, и целевое назначение земельного участка.

Для нормального строительства и проживания необходимо:

Проверить статус участка можно на сайте rosreestr.ru. Другие же земельные участки покупать не рекомендуется! В обязательном порядке совместно с юристом проверьте договор купли-продажи земельного участка. Договор на участок земли должен содержать все обещания и гарантии застройщика.

Экология и транспортная доступность

Природа Урала уникальна по своему разнообразию, но экологически чистых районов в непосредственной близости от Екатеринбурга не так много. Если вам нужно место для постоянного проживания, то это обязательно должен быть экологически чистый район, чтобы ваша семья каждый день наслаждалась главным преимуществом загородной жизни - чистым воздухом и водой.

Поэтому при выборе земельного участка необходимо учесть два фактора: качество земли и тяжелая промышленность.

1. Качество земли – это охранные зоны кладбищ, скотомогильников и прочих неприятных сюрпризов. Чтобы убедиться в их отсутствии, используйте такие сервисы, как wikimapia.org, а лучше напишите запрос в Росприроднадзор.
2. Промышленные объекты - главные враги. Проверьте наличие таковых в окрестностях поселка, а также оцените розу ветров, чтобы понять, в какую сторону ветер разнесет вредные выбросы. Постарайтесь выбирать землю в достаточном отдалении от промышленных центров, и загородная жизнь будет гарантировать свежий воздух, крепкое здоровье.

Жизнь в коттеджном поселке в первую очередь привлекает чистым воздухом, поэтому вокруг загородного поселка желательно наличие крупного лесного массива.

В каком направлении от города выбирать землю?

Для экономии времени и ресурсов необходимо выбрать район в радиусе комфортного расстояния с транспортной доступностью. Важно, чтобы доступ к коттеджному поселку был с нескольких трасс, если хотите нивелировать плотный трафик.

Помните, что сама отдаленность от города не так важна, потому что скорость движения по трассе позволяет преодолеть дополнительные 10-15 километров достаточно быстро. Главное - удобный выезд из города и сама трасса. При выборе направления коттеджного поселка убедитесь в наличии многополосной дороги и отсутствии пробок в обе стороны. Пути, лежащие через деревни и малые города, сулят серьезные ограничения в скорости.

На то, где лучше купить земельный участок, будет влиять и ваше текущее место проживания, а также место работы. Порою выехать из центра города сложнее, чем проехать несколько десятков километров по трассе. Выбирайте направления из города, которые будут удобны вам.

Развитая инфраструктура - комфортная жизнь

И самое главное - инфраструктура. Начнем с того, что существуют обязательные аспекты и моменты, которые будут зависеть от ваших личных предпочтений. Решение о том, какой участок купить недалеко от Екатеринбурга, принимать вам. А мы поможем определить критерии выбора.

Безопасность

В целях безопасности периметр коттеджного поселка должен быть огражден забором, на въезде - пропускной пункт с постом охраны. Желательно наличие видеонаблюдения, патрулирования и группы быстрого реагирования. Охрана и видеонаблюдение - основа правопорядка в коттеджном поселке, так как патрулирование таких жилых зон полиция не осуществляет.

Развлечения и активная жизнь

Убедитесь в наличии организованных детских площадок и выбирайте поселки вблизи речки или озера, окруженные большим лесным массивом, ведь мы хотим проводить время активно. Желательно и наличие оборудованных парковых зон, тротуаров, лесных прогулочных тропинок. Также будет здорово, если поблизости будут спортивно-развлекательные комплексы, где вы с семьей сможете проводить время. Например, это могут быть конные секции, волейбольные или футбольные площадки, а также кафе и зоопарк.

Комфорт и удобство

Целесообразно выбирать загородный поселок, где есть детский сад, хороший магазин, медпункт, мелкие сервисы, как, например, мойка автомобилей и шиномонтаж. Освещение мест общего пользования - обязательный аспект!

Управляющая компания

Комфортная жизнь - это привычные нам удобства в городе, поэтому обратите внимание на наличие в коттеджном поселке офиса управляющей компании. Все вопросы, связанные с охраной коттеджного поселка, ремонтом коммуникаций, вывозом мусора, обслуживанием мест общего пользования, должны решать профессионалы.

Инженерные коммуникации – цивилизация за городом

Не стоит обольщаться красотами мест, пока вы не убедились в наличии инженерных сетей коттеджного поселка, ведь на участке вам предстоит строить дом. Электроэнергия, водоснабжение, газ, интернет - без этого сегодня невозможно представить цивилизованную жизнь. А что касается подземных коммуникаций или наземных - выбор за вами. Нравятся вам столбы с провисшими проводами и желтые трубы - ваше право.

Удобнее всего выбирать участки в поселках с готовыми коммуникациями, рассмотрим их подробнее.

Электроэнергия

Лучше, если система энергоснабжения обеспечена подземным кабелем. Она должна подходить непосредственно к вашему участку. Сечение кабеля (проводов СИП) должно быть достаточным для обеспечения минимум 15 кВт мощности и напряжения 380 В. Рекомендуем проверить ТУ (технические условия) на электроснабжение коттеджного поселка. Выделенной мощности должно хватить на всех жителей (расчет делается исходя из 15 кВт потребляемой мощности каждым домом). Энергоснабжение всего поселка желательно по 2 категории надежности – снабжение от двух независимых источников.

Газоснабжение

Система газоснабжения (лучше подземным способом) должна подходить непосредственно к вашему участку. Диаметр трубы должен обеспечивать 3 (лучше 5) м3/час потребляемого объема. Газопровод в коттеджном поселке должен иметь несколько закольцовок. Если ваш дом подключен к концу длинной трубы, то в холода газа может попросту не хватить. Желательно, чтобы разводка газопровода по поселку была средним давлением. Подрядчик на руках должен иметь следующие документы:

Технические условия:

1. Проект, согласованный газоснабжающей организацией, прошедший экспертизу.
2. Акт законченного строительства.
3. Акт госстройнадзора.
4. Акт ввода в эксплуатацию.
5. Акт врезки и пуска газа.
6. Договор на техническое обслуживание газопровода.

Водоснабжение

Желательно, чтобы в поселке было централизованное водоснабжение с профессиональной водоподготовкой. В таком случае вы всегда будете пользоваться чистой водой.

Канализация

Канализацию лучше всего смонтировать самостоятельно. Централизованная канализация не обязательна.

Связь

Сегодня мы не можем представить жизнь без телефона и интернета, поэтому наличие оптиковолоконного интернета обязательно! Наличие устойчивой сотовой связи обязательно!

Дороги

Убедитесь в том, что дорога к поселку и к вашему будущему участку проложена, а лучше, чтобы это была асфальтированная дорога. Иначе пыль летом будет стоять столбом. К тому же, ямы и лужи будут беспокоить вас в дороге каждый день. Вдоль дорог должна быть проложена ливневая система. Освещение дорог должно быть выполнено по ГОСТам.

Первый этап строительства — это участок. Приобретение подходящей земельной площади, на которой будет построено здание, является одной из наиболее сложных и рискованных сделок в недвижимости. Это объясняется необходимостью учитывать значительное количество характеристик земли, предназначенной для строительства дома – в плане ландшафта, размера, формы. Кроме того – существует много документов, которые надо будет проверить перед сделкой. Важно понимать – даже одно, казалось бы, на первый взгляд самое незначительное упущение может стать причиной того, что приобретенный в результате неправильного выбора участок окажется непригоден для использования с запланированной целью. В ряде случаев продать такую недвижимость после неудачной покупки будет практически невозможно – как минимум, по стоимости, за которую она была приобретена.

Выбор участка для строительства дома – процедура, в проведении которой должны участвовать несколько специалистов разного профиля. Понятное дело, что человек, не имеющий отношения к юриспруденции и бизнесу недвижимости в принципе, не может по определению сам знать все тонкости, однако понимать основные моменты, на которые необходимо обратить внимание в первую очередь, ему необходимо. Только так можно найти землю, о приобретении которой потом жалеть не придется.

Размер и форма участка под строительство

Относительно определения размера существует одно золотое правило – площадь территории земли должна десятикратно превышать площадь возводимого на ней строения

Планировка большого дома на небольшом участке вполне реальна, но ограничивается в основном только здвемкс

Это объясняется следующими моментами:

Возможность обустроить сад, огород и необходимые хозяйственные постройки в желаемой удаленности от жилого дома. Проще говоря – при такой площади выбранной земли можно будет спланировать строительство исходя исключительно из собственных предпочтений.

Есть возможность расположить строение таким образом, чтобы не было визуального контакта с соседями. Особенно в том случае, если земельный участок расположен в холмистой местности.

Опять-таки, в том случае, если у человека нет желания заниматься обустройством приусадебной площади, то вполне подойдет и меньшая территория – но в этом случае, скорее всего, здание будет находиться недалеко от соседского. Это тоже надо учесть.

Наиболее подходящая форма земельного участка – правильная квадратная или прямоугольная. Это позволит обустроить его безо всяких трудностей, изысков и дополнительных затрат. Конечно же, грамотный дизайнер поможет в составлении плана построек на любом варианте, но в рассматриваемом случае все будет намного проще.

С землей нестандартной формы сопряжена нестандартная планировка

Вывод – лучше выбирать местность исходя из личных предпочтений. При этом, конечно же, учитывая то, насколько земельный участок выгоден в плане отношения цены и качества.

Ландшафт и почва участка

Ландшафт и характеристика почвы – вот на чем необходимо заострить внимание. Нельзя однозначно сказать, что какой-то ландшафт однозначно лучше, чем любой другой – везде есть свои преимущества и недостатки. Местность, где будет возводиться дом, определяется, прежде всего тем, какой вид из окна своего жилища желает видеть его владелец. Ну и конечно же некоторые инженерно-технические особенности, которые надо будет учесть в ходе строительства.

Для лучшего понимания вопроса следует рассмотреть некоторые примеры участков:

Относительно особенностей грунта – вопрос, конечно же, важный, но не принципиальный.

Если для вас основным моментом в строительстве загородного дома является само здание, а не ведение хозяйства на приусадебном участке, то особо обращать внимание на характеристики грунта не стоит (если, конечно же, речь не идет о серьезных недостатках по типу «плавающего грунта» и тому подобного).

Коммуникации

На этом необходимо заострить внимание, так как очень много людей допускает в данном случае ошибки – по неопытности, как правило. Приобретать надо только тот участок, на который уже проведены все необходимые коммуникации для нормальной жизни в построенном доме – как минимум, это электричество и газ. В противном случае может так получиться, что проведение коммуникаций на данную территорию вообще не представляется возможным. И бывает такое очень часто – например, поселок расположен по двум берегам реки. Стоимость земли на одном берегу в несколько раз ниже, чем цена аналогичного участка на противоположном – люди спешат приобрести этот вариант, обратив внимание на «рекламу» о «срочной продаже». И только после того, как узнают о том, что он не может быть газифицирован, понимают свою ошибку.

Для максимального отдаления от людей отлично подойдет вариант в поле. Только о коммуникациях остаётся только мечтать

Надо обязательно уточнять информацию о том, как глубоко залегают подземные воды – это определяет стоимость бурения скважины, дабы обеспечить можно было себя независимой подачей питьевой воды. Так что обо всем, что касается коммуникаций, надо узнавать заранее, дабы избежать всяческих недоразумений.

Приобретать надо только тот участок, на который уже проведены все необходимые коммуникации для нормальной жизни в построенном доме

Дороги и инфраструктура

Наличие удобной транспортной развязки, вариантов подъезда к участку и дому, магазинов, образовательных учреждений и прочих благ цивилизации существенно повышает стоимость земли. Принципиальное значение все эти факторы имеют в том случае, если стоит вопрос о постоянном жительстве. Для летней дачи важно будет только транспортное сообщение. Или хотя бы наличие асфальтированной дороги, чтобы подъехать можно было.

Принципиальное значение все эти факторы имеют в том случае, если стоит вопрос о постоянном жительстве. Для летней дачи важно будет только транспортное сообщение

Правовые формы

Что нужно учесть при выборе земельного участка в плане документации? Для возведения частных домов гражданам отведены территории населенных пунктов и сельскохозяйственные земли – нигде более нельзя будет построить жилое здание.

Самый главный вопрос, на который необходимо ответить перед тем, как приступить, заключается в следующем — с какой целью будет использоваться земля и возведенное на нем строение? В том случае, если будет стоять необходимость строительства дачного дома, основное предназначение которого будет заключаться в проведении на нем летнего отдыха, то в этом случае лучше всего будет купить землю садоводческого хозяйства. Однако получить прописку там не получится.